Alloggi mediamente più piccoli, in edifici mediamente più alti, con maggiori possibilità di suddivisione di grandi alloggi in unità abitative di minori dimensioni, in una logica di offerta residenziale a costi più contenuti. Ma anche maggiore possibilità di residenza negli edifici rurali dismessi, negli allevamenti zootecnici e caseifici non più utilizzati, oltre che nuovi criteri per i cambiamenti nelle destinazioni d’uso dei locali. Per il centro storico libertà di insediamento ai piani terra di attività terziarie, artigianali e commerciali.


Queste alcune delle caratteristiche della variante al Piano Regolatore Generale della città elaborate dal settore Pianificazione Territoriale del Comune di Modena, un documento che ha iniziato in questi giorni l’iter di discussione nella commissione consiliare competente e che, dopo una vasta consultazione nelle circoscrizioni e con le categorie economiche e professionali, approderà in Consiglio comunale per la adozione entro la fine di marzo. L’approvazione definitiva è prevista entro la prossima estate.

Ecco, in sintesi, i punti più qualificanti della variante:
– Riduzione dimensione media degli alloggi – Riduzione della dimensione media degli alloggi di nuova costruzione dagli attuali 100 mq a 75 mq di superficie utile. La variazione viene applicata alle potenzialità previste dal Prg e nell’ambito degli accordi di pianificazione. Di fatto, a parità di superficie utile complessiva, aumenta il numero degli alloggi edificabili. Il tutto per favorire una offerta alloggi più consona alla domanda e a costi alloggio più contenuti.
– Suddivisione degli alloggi – Possibilità di suddivisione in due unità abitative per gli alloggi già esistenti al 30 marzo 1989 aventi superficie utile maggiore o uguale a 150 mq. La possibilità di frazionamento, mai comunque superiore a due, viene concessa solo se risulta assicurata all’unità abitativa aggiuntiva la dotazione di un posto auto privato da reperire direttamente nel lotto o con soluzione esterna individuata entro una distanza non superiore ai 350 metri. L’obiettivo è quello di contenere i costi alloggio e di favorire soluzioni di vicinato per situazioni di gemmazione familiare.

– Incremento delle altezze realizzabili – Aumento dell’altezza massima realizzabile, dunque del numero dei piani edificabili, in misura proporzionata alla densità abitativa esistente o prevista nella varie aree. L’incremento è esteso a tutto il territorio edificabile nella misura di uno o due piani, a seconda della zona concorrendo così a determinare una migliore organizzazione delle soluzioni abitative, dunque minor spreco di territorio.
– Sottotetti e mansarde – Riduzione della altezza massima realizzabile dei sottotetti. La quota media è fissata in 2 metri con conseguente riduzione anche del rapporto aereoilluminante. La scelta è finalizzata al contenimento degli spazi non abitabili aggiuntivi agli alloggi posti all’ultimo piano utile oltre che contenere l’ormai diffuso fenomeno di utilizzo improprio dei sottotetti. In questi vani è opportuno incentivare il ritorno ad uso servizi.
– Alloggi non superiori ai 150 metri – Limitazione a 150 mq della superficie utile massima attribuibile a ciascun alloggio per gli interventi edilizi nelle zone di completamento residenziale. Dalla limitazione sono escluse le tipologie mono e bifamiliari. La realizzazione di un appartamento con superficie maggiore è comunque possibile sfruttando la capacità edificatoria corrispondente a due alloggi.
– Parcheggi di pertinenza – Riclassificazione delle aree per parcheggi a servizio degli insediamenti. Viene distinta la dotazione utilizzabile in forma pubblica, da ricavarsi sull’area del lotto ma direttamente servita dalla pubblica via, da quella di natura privata. Per particolari finalità urbanistiche, e previo assenso del Comune, sarà possibile collocare la quota privata all’esterno con accesso diretto dalla pubblica via. In questo caso i posti auto non avranno più un carattere privato e saranno manutentati direttamente dal Comune previo pagamento – una tantum – di un canone da parte del soggetto attuatore.
– Interventi edilizi e parcheggi – Nei casi di interventi di completamento edilizio – ampliamento, sopraelevazione, frazionamento di unità immobiliari, ecc. – il soddisfacimento della dotazione di parcheggi richiesta può essere assicurato con l’individuazione dei relativi posti auto all’interno del lotto o in un intorno non eccedente i 350 metri. In caso di nuova costruzione, sostituzione edilizia o ristrutturazione integrale la dotazione di posti auto necessaria viene differenziata in relazione alla dimensione degli alloggi. Tra i posti auto di dotazione correlata agli alloggi, almeno un posto auto deve essere con autorimessa.
– Edifici in fascia di rispetto stradale – Estensione della gamma degli interventi possibili sugli edifici ubicati, in tutto o in parte, all’interno delle fasce di rispetto stradale. In particolare viene introdotta la possibilità di edificare al massimo un piano aggiuntivo, nel rispetto dei limiti dettati dalla sagoma dell’edificio esistente e se consentito dalle norme di Prg.
– Recupero edifici residenziali in zone agricole – Recupero degli edifici non più connessi con l’attività agricola ad usi civili. Viene elevato il limite del numero massimo di unità immobiliari sia per i fabbricati con originaria funzione abitativa, sia per quelli di tipo rurale (abitazione unita ai servizi agricoli) soggetti a vincolo conservativo nel numero di un alloggio ogni 450 mq con un limite massimo di 5 unità per fabbricato.
–Recupero allevamenti zootecnici, caseifici dismessi, edifici con attività produttive -Recupero degli allevamenti dismessi da almeno due anni con una superficie complessiva coperta di almeno 1500 mq. Il parametro di conversione in alloggio è pari a un alloggio di 100 mq ogni 1000 mq di superficie coperta con aggregazione delle unità abitative in uno (fino a 3 unità immobiliari) o due edifici. È prevista inoltre la possibilità di parziale riuso a fini abitativi di gran parte degli edifici specialistici come capannoni industriali, ex caseifici, ecc., ubicati nelle aree agricole. La conversione in abitazioni di parte della superficie (per gli edifici industriali il 33%) è condizionata al recupero ambientale delle aree attraverso la demolizione delle strutture incongrue.
– Aree del centro storico – Estensione delle possibilità di insediamento ai piani terra di attività terziarie, artigianali e commerciali in modo diffuso nell’intero contesto delle aree storiche. Viene proposta una ulteriore estensione delle possibilità di collocazione ai piani rialzato e primo di abitazioni e uffici.
– Affitto di lunga durata ed edilizia convenzionata in diritto di superficie – I soggetti attuatori della parte privata delle aree ad attrezzature generali, previa cessione al Comune dell’80% dell’area, potranno realizzare, oltre alla quota di edilizia libera sul 20% residuo di proprietà, una ulteriore analoga quota di capacità edificatoria in diritto di superficie da destinare, equamente diviso, ad alloggi convenzionati per la vendita ed alloggi destinati all’affitto di lunga durata.
– Accordi di pianificazione – Il privato può proporre al Comune trasferimenti di potenzialità edificatorie o proporre cambi di destinazione d’uso secondo i meccanismi dell’accordo di pianificazione. Verificata la compatibilità/opportunità urbanistica della proposta, in tutti i casi che vengono attribuite maggiori potenzialità edificatorie o più vantaggiose destinazioni d’uso edilizio, il privato deve corrispondere al Comune una specifica compensazione economica pari al 50% del maggiore valore economico generato.