Favorire un uso sempre più contenuto e rispettoso del territorio senza rinunciare a migliorare la qualità dell’abitare e a ridurre, nel limite del possibile, il costo della casa. Questi, in sintesi, sono gli obiettivi della variante al Piano Operativo Comunale e al Regolamento Urbano Edilizio che oggi, dopo oltre un anno di lavoro e di consultazioni, approda in Consiglio per il voto finale. Obiettivi forti, discussi in decine di incontri, proposti ed ampiamente condivisi per rispondere nel migliore dei modi ai bisogni della città e alle mutate esigenze del mercato e dei cittadini.


Dalle nuove norme esce una edilizia che guarda al territorio come a un bene esauribile, più rispettosa dell’ambiente, ma soprattutto più rispondente ai bisogni di una famiglia dai numeri sempre più contenuti, a cominciare dai componenti ormai per il 64% compresi tra l’una e le due unità.
Molte le novità anche per il Centro storico: le norme adottate introducono nuovi importanti percorsi di salvaguardia e qualificazione di parti significative del cuore della città offrendo, nel contempo, nuove opportunità di insediamento che contribuiranno ad una sua ulteriore rivitalizzazione.
Un capitolo a parte è riservato al recupero ambientale e paesaggistico del territorio rurale, completando il recupero dei contenitori destinati ad uso abitativo e incentivando la dismissione delle attività produttive incongrue e la demolizione degli allevamenti zootecnici non più attivi.
Infine, sono state inserite nuove norme perequative che guideranno, in un quadro attrattivo sempre più leggibile e trasparente, gli accordi di pianificazione relativi a trasformazioni di destinazione d’uso o all’assegnazione di maggiori potenzialità edificatorie, se giudicate urbanisticamente corrette, che garantiranno alla collettività una parte del maggior valore che si viene a determinare al fine di destinarlo a opere necessarie per migliorare la qualità urbanistica, ambientale e sociale della zona interessata.
Molte le novità ma anche una importante conferma: i contenuti programmatori del Piano Strutturale Comunale dimensionati al 2020 con una previsione di 201.000 abitanti e una fabbisogno abitativo di 20.500 abitazioni a partire dal 2001, restano immutati confermandosi come unico asse di riferimento strategico per il prossimo futuro.
Nessun metro quadro di territorio agricolo, dunque, sarà oggetto di trasformazione così come non è prevista alcuna modificazione del dimensionamento residenziale e produttivo. Una scelta politica precisa, strategica e di indirizzo, tesa ad orientare prioritariamente gli interventi verso la trasformazione già comprese entro il perimetro del territorio urbanizzato e urbanizzabile, evitando di percorrere soluzioni espansive a scapito del territorio rurale.
Viene altresì confermata la scelta di intervenire nel mercato della casa con politiche pubbliche forti che si sostanziano nei piani Peep e nella edilizia convenzionata sia per la proprietà che per l’affitto. Con la variante sulle aree ad attrezzature generali si creeranno le condizioni per acquisire da parte del Comune le aree necessarie per dare avvio al prossimo “Piano casa”, essendo ormai in esaurimento quello attuale, ormai noto come “Bandone”.

Il dettaglio delle principali aree oggetto degli interventi previsti:

Edilizia residenziale
Obiettivo: garantire un uso più razionale del territorio assicurando una migliore risposta ai bisogni abitativi delle famiglie.
1. Riduzione media della superficie utile degli alloggi da 100 a 75 mq.
2. Possibilità di suddividere in 2 unità le abitazioni superiori ai 150 mq. costruite prima dell’89, a condizione che sia reperita una autorimessa aggiuntiva.

3. Limite massimo dei 150 mq. per alloggio nelle zone di completamento.

4. Riorganizzazione degli standard dei posti auto che prevede una correlazione tra la superficie dell’alloggio e il numero dei posti auto.

5. Regolamentazione della superficie non residenziale al fine di evitare eccessi nella realizzazione dei servizi di corredo agli alloggi.

6. Riduzione dell’altezza media dei sottotetti e delle mansarde per contenerne l’uso improprio.

7. Possibilità di alzare di 1 o 2 piani l’altezza massima dei fabbricati, a seconda delle zone, senza modificare il numero degli alloggi realizzabili.

Aree Rurali
Obiettivo: completare il recupero dei fabbricati rurali sottoposti a vincolo in virtù della loro qualità tipologica e architettonica eliminando le presenze e le attività incongrue con l’ambiente e il paesaggio rurale.
1. Possibilità di realizzare fino a 5 unità
immobiliari ( in precedenza erano 3 ) per i fabbricati soggetti a vincolo di recupero tipologico, pur mantenendo il limite di 1 alloggio ogni 450 mq.
2. Possibilità di demolire allevamenti zootecnici o caseifici non più attivi da almeno due anni, recuperando 1/10 della superficie a residenza con un massimo di 5 unità.

3. Possibilità di trasformare ad uso residenziale i fabbricati produttivi demolendo gli stessi e recuperando 1/3 della superficie con un massimo di 5 unità abitative.

4. Obbligo di realizzare in interrato le autorimesse esterne ai fabbricati recuperati che eccedono una unità per alloggio.

Centro Storico
Obiettivo: allargare la zona del Centro interessata dall’insediamento di attività commerciali e terziarie salvaguardando le aree più sensibili dal punto di vista storico e culturale.
1. Estensione della possibilità di insediamento ai piani terra di attività terziarie, artigianali, commerciali e ai piani superiori di uffici, in modo diffuso all’intero contesto del Centro storico.

2. Divieto di destinare ad autorimesse gli spazi al piano terra prospicienti vie di particolare pregio, al fine di favorire l’insediamento di attività commerciali.
3. Estensione del divieto di insediamento di banche e assicurazioni, oltre che alla via Emilia Centro, anche a sito Unesco.

Aree ad Attrezzature Generali
Obiettivo: creare le condizioni per attivare in aree destinate ad attrezzature generali accordi di pianificazione che consentano di acquisire senza ineri da parte del Comune le aree da destinare al prossimo Piano casa(Peep).
1. Favorire l’attivazione di accordi che permettano di acquisire al patrimonio Comunale l’80% delle aree destinate ad attrezzature generali senza oneri a carico dell’Amministrazione pubblica, consentendo nello stesso tempo ai privati di intervenire su un ulteriore 20% della superficie in Diritto di superficie, a condizione che si destini il 10% ad interventi convenzionati e il restante 10% all’ affitto a canoni concordati.

Principi perequativi
Obiettivo: assicurare al proprietario di un area la possibilità di proporre al Comune aumenti di potenzialità edificatoria o cambi di destinazione d’uso.
1. Verificata la compatibilità urbanistica e la rispondenza agli obiettivi, se la modifica comporta un incremento di valore, il proponente dovrà corrispondere al Comune il 50% del maggior valore dell’area che si verrà a determinare. Il valore introitato verrà destinato ad interventi infrastrutturali di interesse collettivo.

L’Ambiente nel Regolamento Urbano Edilizio

Obiettivo: costruire case a forte risparmio energetico (fino al 50%) rispetto a quelle precedenti ed garantire la salvaguardia idraulica del territorio.
1. Invarianza idraulica per tutti gli interventi superiori ai 5.000 mq.
2. Nuove norme per il risparmio idrico ( cassette a doppio flusso, frangiflutti, ecc)

3. L’anticipazione di 2 anni dell’entrata in vigore della legge 192 sul risparmio energetico.

4. Obbligo di predisposizione di impianti centralizzati e di allacciamento al teleriscaldamento per gli immobili con più di 8 alloggi.
5. Obbligo di rispettare valori di inerzia termica delle pareti esterne superiori alle 10 ore, in modo tale da difendere meglio gli alloggi dall’irradiamento solare e ridurre così l’uso del condizionamento estivo.

6. Obbligo all’uso di una quantità definita di fonti rinnovabili per tutte le tipologie di edifici, residenziali, industriali, terziari, sia per la produzione di energia ( fotovoltaico) sia per la produzione di acqua calda ( pannelli solari).

7. Inserimento di tecnologie domotiche nel controllo dell’illuminazione delle parti comuni degli edifici.