È da tempo la parte del centro storico più in sofferenza. Un’area che per superficie occupa più della metà del cuore del capoluogo, ma che stenta però a mantenere un’identità riconoscibile tale da attrarre persone. Si tratta della fascia che gli addetti ai lavori definiscono “Quadrante sud”; per tutti coloro che il centro lo frequentano è la zona compresa tra Via Emilia e i Viali, Vittorio Veneto, Martiri della Libertà e delle Rimembranze.

Per dare un contributo e aprire un confronto pubblico su questa criticità e fornire spunti, Confesercenti presenta un approfondito studio che invita partendo dal metodo di approccio a pensare al cuore cittadino, come luogo di eccellenza commerciale perfettamente integrato con l’aspetto storico/architettonico e culturale, significa aumentare la vivibilità e l’appeal del centro storico.

“È necessario partire ‘da quello che c’è già’ – sostiene Confesercenti Modena – dai locali inutilizzati o valorizzando gli spazi in disuso riconvertendoli in esercizi commerciali; qualificare a livello urbanistico le zone più in ‘ombra’ con nuove attività e facilitarne l’accesso, tutto questo secondo un progetto unico, ideato e sviluppato in modo contestuale. L’insediamento di nuove attività commerciali e il rinnovamento di quelle esistenti sono tra i principali fattori di vitalità urbana e in particolare nei centri storici. Si favorirebbe in questo modo la nascita di percorsi commerciali differenti, che andrebbero a saldarsi con quelli più noti aumentando la frequentabilità da parte dei cittadini e di conseguenza l’attrattività dell’intero cuore storico di Modena”.

Recuperare e rafforzare la funzione commerciale del centro storico quindi, non solo come opportunità imprenditoriale, bensì come valore aggiunto per tutta la città: è questa in altri termini la riflessione che emerge a margine della ricerca ‘Modena – Centro Storico La funzione Commerciale nel Quadrante Sud’. Un approfondito studio commissionato da Confesercenti Modena e condotto dal Laboratorio URB&COM del Politecnico di Milano in collaborazione l’urbanista modenese Ezio Righi, che offre una lettura inedita di quella parte del centro cittadino, che si estende da Via Emilia Centro sino al Parco della Rimembranze e chiamata comunemente dagli addetti ai lavori “Quadrante Sud”. Un’area molto ampia che, nonostante il suo valore storico e architettonico, continua a perdere frequentazioni e richiamo per i modenesi.

LA SITUAZIONE ATTUALE

Il centro storico di Modena ha subito in due decenni parecchie trasformazioni. Le persone che vi lavorano sono ancora molte, malgrado il calo dell’occupazione nel commercio e la diminuzione di esercizi commerciali, in particolare quelli di generi alimentari. Conferma invece le sue peculiarità come luogo di studio, grazie all’insediamento delle facoltà di Economia, Lettere e Filosofia e l’apertura della nuova sede di Giurisprudenza nell’ex-complesso conventuale San Geminiano, ma anche di cultura e di intrattenimento; destinate, quest’ultime, a crescere grazie all’utilizzo dell’ex-ospedale Sant’Agostino e la prossima riqualificazione dell’ex-Ospedale Estense. Rimane purtroppo parca l’offerta di pubblici esercizi come luoghi d’incontro e socializzazione, rivolti soprattutto ad un pubblico giovane. Il centro inoltre, presenta vie e piazze più densamente frequentate rispetto ad altre, per l’elevata capacità di richiamo di alcune attività; situazione comunque riscontrabile all’intera area in esame, con punte purtroppo negative all’interno del Quadrante Sud.

ASPETTI POSITIVI, CRITICITA’ E OPPORTUNITA’, DALLA VIA EMILIA AI VIALI

Dal Quadrante Sud emerge in primo luogo la varietà dell’offerta di beni in particolare su via Emilia centro e corso Canalchiaro: contesti in cui l’abbigliamento oltre ad essere il comparto più rilevante ha un ruolo trainante. Complessivamente soddisfacente inoltre, l’offerta di prodotti alimentari che fa perno sul Mercato Coperto di via Albinelli, particolarmente attrattivo come del resto via Dei Gallucci. Non mancano però gli aspetti negativi: locali e spazi vuoti e in disuso, interrompono l’offerta commerciale; i negozi sono concentrati principalmente lungo via Emilia Centro e corso Canalchiaro; non c’è continuità commerciale né con la parte nord del centro storico né verso l’esterno, come è inadeguato il numero di pubblici esercizi in attività. Tutto questo, nonostante gli aspetti che potrebbero essere sviluppati nell’area in esame, a partire dal recupero degli spazi e di quelle strutture edilizie inutilizzate. Interventi che permetterebbero di rilanciare non solo il Quadrante Sud ma l’intero centro cittadino.

RIPARTIRE DAGLI SPAZI DEL QUADRANTE SUD

L’attrattività commerciale si sviluppa e cresce in rapporto al rafforzamento e al consolidamento del sistema d’offerta e non della singola realtà. Ampliare l’offerta significa quindi irrobustire il sistema distributivo, creando poli, veri e propri magneti di attrazione, che possono aumentare la frequentazione del centro storico intercettando anche persone, soprattutto le più giovani, che oggi sono sempre meno presenti in alcune zone. Sarà perciò indispensabile integrare alla rete commerciale esistente, format commerciali innovativi, il cui apporto oltre qualificare le zone in cui sorgeranno, contribuirà a saldare tra loro i principali assi commerciali.

Nel “Quadrante Sud” esistono inoltre diversi “contenitori”: da Palazzo Castelvetro al complesso Santa Chiara, fino agli istituti bancari, grandi spazi dismessi o di prossima dismissione che presentano potenzialità di recupero e di riutilizzo. Contestualmente occorrerà garantire l’accessibilità e fruibilità, eliminando ove possibile, fratture e discontinuità che di fatto allontanano i frequentatori, di itinerari pedonali dal forte interesse commerciale. Sarà perciò necessario realizzare un insieme di interventi progettuali coordinati e integrati, finalizzati ad un’unitaria riqualificazione degli spazi pubblici. Contribuendo in questo modo ad un’efficace “operazione di saldatura” in grado di originare una “rete pedonale”, tra i principali itinerari già esistenti, di interesse commerciale e/o storico-architettonico e quelli nuovi.

Servirà quindi trovare nuovi spazi all’interno del tessuto urbano, liberarne altri dalle automobili, valorizzare vie e pedonalizzare strade. L’assegnazione di maggiori spazi alla funzione commerciale nei tipi edilizi complessi non comporta particolari sottrazioni alle disponibilità residenziali, se non il crearsi di qualche conflittualità che potrebbe sorgere nell’utilizzo degli spazi al piano terreno, come le autorimesse al servizio di abitazioni o uffici, soprattutto nelle strade di minore frequentazione.

UNA POLITICA ATTIVA PER IL CENTRO STORICO

La ricerca ha anche l’obiettivo di fornire una prima analisi a supporto della salvaguardia dei grandi contenitori polifunzionali e dei piani terra degli assi commerciali individuati, difendendo il tessuto dalla conversione ad autorimesse. Si fa largo quindi la necessità di una politica attiva per il commercio in centro storico, un organismo pubblico-privato che veda al medesimo tavolo il Comune, le associazioni di categoria e i singoli operatori in grado di intervenire secondo un programma concordato. Il percorso da avviare dovrebbe partire dall’elaborazione di una vision per il centro di Modena – guidato dal Comune – che raccolga i contribuiti di tutti i soggetti trasferendoli in un documento condiviso in cui trovano posto scelte urbanistiche di medio-lungo periodo, prospettive di sviluppo economico e risorse disponibili. Definita la vision, potrebbe essere costituito un tavolo di lavoro permanente tra tutti i soggetti, chiamato a realizzare un programma condiviso, presieduto da una figura manageriale in grado di investire al meglio le risorse destinate al centro storico e promuovere le attività commerciali; valore aggiunto di un’area urbana importante e fonte di produzione di ricchezza e di opportunità occupazionali.

“La ricerca degli spazi deve essere un obiettivo permanente e presente nelle politiche comunali sul centro storico da tradurre concretamente in scelte di trasformazione. Abbiamo voluto con questo studio rendere esauriente la conoscenza dello stato e delle potenzialità espresse nel Quadrante Sud. Sarà opportuno intervenire sulla disciplina del territorio e i dispositivi normativi urbanistici ed edilizi per superare eventuali ostacoli che condizionano le possibilità di trasformazione e uso del patrimonio edilizio. Tra gli interventi indispensabili, sarà opportuno individuare con il regolamento urbanistico edilizio (RUE) gli itinerari e i poli di rilevanza strategica per la qualificazione della funzione commerciale; indicare gli edifici designati ad accogliere progetti di sviluppo commerciale, con priorità per quelli inutilizzati; estendere anche ai piani superiori di tali edifici la possibilità di insediamento di funzioni commerciali – come fa rilevare Confesercenti Modena, è già avvenuto in altre realtà urbanistiche italiane di medie dimensioni, in cui sono stati insediati dopo il recupero di complessi edilizi importanti, format innovativi di commercio – Superare inoltre l’obbligo per negozi, botteghe e pubblici esercizi al piano terra di assicurare la dotazione di parcheggi o autorimesse; vietare nelle unità immobiliari poste sempre al piano terra, la conversione ad uso autorimessa, e generalmente a funzioni diverse dal commercio; abrogare la regola vigente nel centro storico, che consente di trasformare in magazzini o depositi i locali ora destinati a negozi; nel caso di interventi di sostituzione. E’ necessario soprattutto una revisione della disciplina dei requisiti tecnici degli edifici, non solo per le attività commerciali preesistenti, ma anche per l’apertura di nuove”, auspica infine Confesercenti Modena.