Mentre stiamo discutendo di un piano abitativo con una forte caratterizzazione sociale, credo sia necessario fare un po’ di chiarezza sul nostro P.S.C. per evitare che una conoscenza parziale possa diventare pretesto di polemica politica o, ancor peggio, un alibi per non arrivare alla soluzione dei problemi.

Affermazioni del tipo “la giunta non ha una visione strategica d’insieme”, “si procede per spot” o anche “le urgenze edilizie si affrontano con un nuovo PSC” sono buone, forse, per chi punta ad un consenso immediato, ma di sicuro non definiscono i problemi per quello che sono e, soprattutto, non danno la casa a nessuno.

L’Urbanistica è invece una materia complessa, che regola e pianifica la vita della città. Quindi non sono concesse scorciatoie e nemmeno pigrizie intellettuali: Modena non è senza Piano Regolatore (PSC ), quello vigente è stato approvato nel dicembre del 2003 dalla giunta Barbolini con una pianificazione fino al 2020.

Non si tratta, come a volte si sente affermare, solo dell’adeguamento del vecchio Piano Regolatore del 1989 alla nuova legge regionale del 2000, ma di una variante vera, che ha fatto proprie le nuove dimensioni della città in termini di abitanti, numero di alloggi, aree e servizi, insomma tutto quanto fa equilibrio urbanistico.

La giunta Pighi, subentrata 6 mesi dopo l’approvazione del PSC, ha correttamente provveduto alla sua applicazione, realizzando gli interventi previsti, bilanciando nuovo e recupero dell’esistente. Ora, come previsto dal programma del Sindaco, si avvia il percorso per la definizione del nuovo piano, da adottare entro il termine del mandato affinché possa essere operativo (si inizia a costruire o ristrutturare) entro la scadenza del 2020 e con una pianificazione rivolta almeno al 2040, vent’anni come da obbligo di legge. Chi azzarda semplificazioni su questo tema evidentemente non conosce i tempi lunghissimi, se si vuole persino drammatici, dell’iter che porta a rendere operativo un nuovo Piano regolatore.

Oggi la legge prevede che il vecchio Piano regolatore sia suddiviso in diverse parti:

Il PSC (Piano strutturale comunale) è il piano strategico che definisce gli obiettivi quantitativi e qualitativi dal punto di vista sociale, economico ed urbanistico di una comunità per almeno un ventennio. Perciò, anche dopo l’inevitabile lungo periodo di discussione, adozione ed infine approvazione, il PSC non consente di costruire, non concede diritti edificatori;

il POC (Piano operativo comunale) è il piano che con durata quinquennale consente di dare operatività al PSC. Si decidono le zone dove costruire, le potenzialità edificatorie e la trasformazione delle aree. Anche in questo caso l’iter di approvazione non è dissimile, nei tempi, da quello del PSC;

i PUA (Piani urbanistici attuativi), che vengono approntati dopo il POC, consentono infine di presentare i progetti in Comune per avere i permessi a costruire.

Solo dopo tutti i passaggi, che ovviamente non ha inventato il Comune di Modena e che comunque sono a garanzia del corretto esito finale, si può iniziare a montare le gru, ad aprire i cantieri.

Con questi strumenti e questo iter normativo, è realistico affermare che dall’inizio della discussione sul nuovo Piano Regolatore (uso la vecchia definizione per capirci) al momento in cui si inizia a costruire o ristrutturare occorrono minimo 7-8 anni. Non esiste nessuna realtà, anche più piccola di Modena, che abbia fatto prima. E’ esattamente il tempo necessario, se questo Consiglio Comunale e il prossimo saranno efficienti, per arrivare entro la scadenza naturale del PSC in vigore, cioè il 2020, con un nuovo piano pronto a partire.

Fatta questa indispensabile chiarificazione, ribadiamo che in questi 7 anni di applicazione dell’attuale PSC abbiamo semplicemente attuato la sua pianificazione, senza toccare nemmeno un metro quadro di nuovo territorio agricolo e utilizzando le aree già previste come edificabili.

Abbiamo predisposto nel 2005 e nel 2008 gli atti necessari per utilizzare a fini abitativi le famose aree F, da sempre previste come aree di completamento dell’attuale PSC e quindi edificabili. Due i motivi: sono le uniche possibili con questo Piano; sono le più corrette dal punto di vista urbanistico, perché ci consentono di utilizzare al meglio il territorio già urbanizzato e urbanizzabile.

Se davvero non vogliamo sprecare territorio, se vogliamo costruire una città dove la mobilità sia possibile anche a piedi e in bici e dove si possa utilizzare un trasporto pubblico già esistente, queste sono le sole risposte razionali in tempi relativamente brevi, mentre sul medio e lungo periodo si potrà anche ragionare di ulteriore recupero del patrimonio edilizio esistente, ovviamente solo se la casa tornerà ad essere un bene sostenuto da finanziamenti pubblici nazionali.

Con le regole che ci siamo dati, la trasformazione di queste aree ne trasferisce l’80% alla collettività: diventa terreno pubblico a costo zero e cioè la condizione di base per poter costruire a basso costo; edilizia sociale per l’affitto al di sotto dei prezzi di mercato; case per le giovani coppie, per le persone sole e per tutte le nuove famiglie che si formeranno in questa città nei prossimi anni.

In questa discussione, per certi versi surreale, ricorre poi un tormentone: “lasciamo perdere le aree F e facciamo subito un nuovo PSC”. Anche fosse possibile, e non lo è, dove si penserebbe di costruire? Un nuovo PSC non crea aree dal nulla, o si trasforma l’esistente (alle condizioni ed ai costi che queste operazioni comportano) o si va ad occupare nuovo terreno; comunque, salvo impazzimenti, si andrebbe in continuità con i quartieri che già ci sono, in uno sviluppo razionale, utilizzando e ottimizzando i servizi esistenti.

Credo per tanto sia un nostro preciso dovere trovare ed anticipare tutte le soluzioni possibili per dare le risposte necessarie, perciò anche le aree F, per evitare che drammi individuali già presenti, come gli sfratti o l’impossibilità di accedere alla casa, si trasformino rapidamente in drammi sociali.

Certo bisogna fare presto, ma forse è utile precisare che si tratta del presto relativo all’edilizia, quindi a tempi di intervento che si svilupperanno nei prossimi 7/8 anni, prima con la parte sociale se saremo capaci di attivarla e poi con quella privata che risentirà inevitabilmente delle condizioni del mercato. Sempre nel pieno rispetto delle regole e sempre con il controllo del Consiglio comunale. Il “disegno” quindi c’è, siamo impegnati a pianificare nuove opportunità per i modenesi.