In diminuzione del 3.4% le quotazioni degli immobili a Bologna nel corso della prima parte del 2009. Nel cuore della città le quotazioni delle abitazioni sono diminuite del 2.7% nei primi sei mesi dell’anno, anche se si riscontra un mercato dinamico sulle tipologie di piccolo taglio (monolocali e bilocali) e un rallentamento sui tagli più grandi (trilocali e quattro locali). Le prime sono state acquistate soprattutto da investitori che hanno investito capitali compresi tra 160 e 210 mila € con l’obiettivo di metterli poi a reddito. Si sono preferite le zone intorno al Tribunale e via D’Azeglio (ad esclusione della zona pedonale che essendo più quotata attira un target più d’elite alla ricerca di abitazioni per uso diretto) dove le quotazioni medie per una tipologia usata sono comprese tra 3800 e 4000 € al mq. Gli investitori sono cittadini bolognesi che acquistano un’abitazione da mettere a reddito per poi destinarla ai figli in futuro oppure genitori di studenti universitari fuori sede. Questi ultimi in particolare sono diventati più esigenti e cercano nelle zone più centrali prestando attenzione alla qualità della zona più che al prezzo dell’immobile. Esiste poi un target di nicchia rappresentato da coloro che decidono di acquistare per migliorare la qualità abitativa e che si orienta su tagli più grandi, soluzioni di prestigio con affaccio sulle zone adiacenti piazza Maggiore o su via d’Azeglio pedonale dove si possono toccare punte di 5500 € al mq lontane dai top prices di 6000 € al mq che si potevano raggiungere un anno fa. Da segnalare una maggiore propensione ad acquistare immobili da ristrutturare sia per abbattere i costi di acquisto che per personalizzarlo. Sono in corso al momento una serie di interventi tra cui la riqualificazione dell’ex Ospedale Maternità in via d’Azeglio e la riqualificazione di un palazzo dismesso delle Ferrovie dello Stato in via Farini che diventerà la nuova sede della Procura. Anche intorno a via Galvani le quotazioni immobiliari sono in diminuzione e gli operatori hanno riscontrato una riduzione della capacità di spesa di chi acquista in zona. Da alcuni mesi ci sono immobili fermi sul mercato per difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. A titolo di esempio, per un monolocale, la domanda sarebbe disposta a spendere intorno a 125-130 mila €, per un bilocale 160-170 mila €. La maggioranza delle richieste inserite sono destinate all’investimento; ad essere interessati sono acquirenti di Bologna e genitori di studenti universitari. Si cercano soprattutto piccoli trilocali da poter affittare al figlio e ai loro amici. Le abitazioni più richieste sono quelle situate in via Saragozza perché è una zona residenziale, non lontana dai colli bolognesi. Si tratta delle tipiche case bolognesi della fine del 1800 ed inizi del 1900 con portici. Al momento in questa zona si registra una buona presenza di piccoli tagli, monolocali e bilocali, spesso ricavati da operazioni di frazionamento. Meno richieste, soprattutto per uso diretto, le abitazioni situate in via del Pratello e via S. Isaia strade trafficate, anche per la presenza di locali notturni. Quasi sempre sono acquistate da investitori che poi affittano a studenti universitari. Per un posto letto si spendono mediamente da 250 a 300 € al mese. Anche le quotazioni in via S. Felice cambiano a seconda del posizionamento. Nel tratto che va da Porta S. Felice fino a via Riva di Reno ci sono condomini degli anni ’50-60 spesso senza ascensore che si vendono a prezzi medi 2500 € al mq. Le quotazioni salgono a 3000-3200 € al mq per le abitazioni situate nel tratto più centrale che va da via Riva di Reno fino a via Ugo Bassi. L’attenzione degli investitori si concentra sulle pertinenze esterne, sulle condizioni e la vivibilità del condominio. Il mercato delle locazioni vede protagonisti soprattutto studenti universitari e a seguire lavoratori fuori sede. Ad oggi si registra un lieve calo dei valori dei bilocali ( 650 € al mese) e dei trilocali (750 € al mese) .
La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi maggiore è quella di Borgo Panigale con -9.7% . Il ribasso si è avvertito in modo particolare nel quartiere di Borgo Panigale-Lavinio alla periferia di Bologna. Si tratta di una zona popolare, con abitazioni degli anni ’60, spesso prive di ascensore, con riscaldamento centralizzato e da ristrutturare nella parti interne ed esterne. Il mercato immobiliare della zona nei primi mesi ha visto protagonisti soprattutto investitori, provenienti dai quartieri limitrofi della città e che investono cifre medie di 150-160 mila € per bilocali e trilocali che poi affittano. Infatti in zona si è registrato un aumento delle richieste di immobili in affitto. Tra coloro che cercano numerosi impiegati presso l’aeroporto “Marconi” di Bologna, che sorge non distante. Per un bilocale si spendono mediamente 550 € al mese. Borgo Panigale offre soprattutto tipologie popolari, in complessi condominiali degli anni ‘60 quasi sempre da risistemare nelle parti esterne ed interne. Negli anni precedenti in questa zona avevano acquistato anche numerosi immigrati; ad oggi molti di loro sono in difficoltà con il pagamento del mutuo. Per una tipologia già ristrutturata si spendono mediamente 2500 € al mq. Il quartiere Lavino è ancora più periferico e la presenza di terreni edificabili permette la costruzione di nuovi immobili che si trattano a prezzi medi di 2800-3300 € al mq. La zona offre anche ville semindipendenti e soluzioni indipendenti su due livelli. Ad acquistare in questa zona, dove le quotazioni difficilmente superano i 2000 € al mq sono spesso famiglie alla ricerca dell’indipendenza ma vincolate da un budget più ristretto.
A seguire con una diminuzione del 5.3% la macroarea di Fiera-San Donato che registra un calo più sensibile sui quartieri di Massarenti e San Donato. Nella prima parte del 2009 il mercato immobiliare di San Donato ha evidenziato una domanda stabile ed un aumento dell’offerta causata dalla presenza di venditori che sono ancora poco propensi a ribassare le richieste. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale e a cercare casa in zona sono investitori, genitori di studenti universitari, famiglie e giovani coppie. Il quartiere infatti offre tanti vantaggi tra cui la vicinanza al centro e alle facoltà universitarie. Inoltre negli ultimi mesi sono stati realizzati degli interventi di riqualificazione che hanno portato alla nascita di nuovi parcheggi e alla realizzazione di un nuovo parco in luogo della vecchia sede del Comune. Sono stati ultimati i condomini in edilizia agevolata costruiti su viale della Repubblica e le relative opere urbanistiche. La zona intorno a Porta San Donato è quella preferita dagli investitori che, negli ultimi tempi, alla luce del ribasso dei prezzi stanno chiedendo anche trilocali per aumentare il numero dei posti letto da poter affittare. Le abitazioni su viale Repubblica, via Torretta e via Duse sono preferite dalle famiglie perché vicine al centro della città e ai servizi più importanti. La zona offre appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60 che sono stati ristrutturati nel corso degli anni sia nelle parti interne che nelle parti esterne e che oggi si vendono a prezzi medi di 1900-2200 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un maggiore ricorso al canone concordato essendosi ridotto il divario con i canoni del contratto libero. Un lieve ribasso delle quotazioni immobiliari ha interessato il quartiere Massarenti dove, nella prima parte dell’anno, si sono segnalati numerosi immobili sul mercato a prezzi superiori rispetto alle possibilità espresse dalla domanda. A movimentare il mercato della zona sono stati soprattutto acquisti di sostituzione e genitori che hanno comprato per i figli. Si sono apprezzati in particolare gli immobili con riscaldamento autonomo, con ascensore e posizionati vicino ai servizi. I potenziali acquirenti hanno espresso delle incertezze legate soprattutto alle difficoltà esistenti sul mercato del lavoro dal momento che alcune aziende della provincia hanno messo i propri dipendenti in cassa integrazione. Le tipologie più quotate sono quelle che sorgono in via Mengoli presso l’Ospedale “S.Orsola” perché di recente costruzione e vicine al quartiere Murri, uno dei più pregiati della città. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2800-3000 € al mq. Meno quotate le abitazioni che sorgono nei pressi dell’attraversamento ferroviario e che si scambiano a prezzi medi di 2000-2300 € al mq. Il mercato delle locazioni segnala un ribasso dei canoni in seguito all’incremento di utilizzo del canale concordato che prevede canoni calmierati. Per un bilocale si spendono 500-550 € al mese.
La macroarea di Mazzini-Savena ha segnalato una contrazione dei prezzi del 4% che si è manifestata in modo uniforme in tutti i suoi quartieri. Citiamo tra questi San Ruffillo dove i prezzi sono diminuiti in seguito alla minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e alla maggiore offerta di abitazioni sul mercato. Questo ha comportato la richiesta di sconti di una certa importanza, talvolta anche fino al 10% rispetto alla richiesta iniziale dei proprietari. La domanda si orienta su bilocali e trilocali, metrature che vanno da 45 a 80 mq. A cercare casa nei primi sei mesi dell’anno sono state soprattutto famiglie alla ricerca della prima casa che lasciano una precedente situazione di affitto o che decidono di migliorare la loro condizione abitativa. Il quartiere San Ruffillo è molto eterogeneo e presenta una zona collinare con abitazioni di prestigio, dalle villette indipendenti ai piccoli contesti condominiali costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60. Per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono mediamente 3000 – 3200 € al mq. Da segnalare che sono in corso i lavori per la costruzione di villette a schiera costruite con criteri di ecocompatibilità e che si vendono a prezzi medi di 4200-4300 € al mq. Nella parte del quartiere che va da via Toscana alla linea ferroviaria prevalgono i condomini degli anni ’50-’60, alcuni privi di ascensore che si valutano a prezzi medi di 2500-2700 € al mq. Le quotazioni scendono a 2000-2100 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un ribasso dei valori dal momento che molti proprietari stanno passando al canale concordato. A cercare un appartamento in affitto sono soprattutto coppie giovani. Non mancano i lavoratori fuori sede. Per un bilocale si spendono in media 550 € al mese. La zona è interessata da una serie di lavori per l’Alta Velocità che porteranno al funzionamento di una galleria sotterranea dove transiteranno i treni dell’AV mentre sull’attuale linea ferroviaria resteranno i treni merci e un collegamento di superficie tra Loiano ed il Centro di Bologna.
A seguire con una contrazione dei prezzi del 3.4% c’è la macroarea di Bolognina-Corticella dove si registra una diminuzione dei prezzi nel quartiere della Bolognina che, nei primi sei mesi dell’anno, ha segnalato una minore domanda di abitazioni. Sul mercato si sono mossi soprattutto coloro che erano veramente interessati all’acquisto dell’abitazione, in particolare famiglie interessate all’acquisto di tagli medio-grandi (trilocali e quattro locali) dal momento che la diminuzione dei prezzi può permettere di acquistare metrature maggiori. Tra gli acquirenti ci sono numerosi cinesi che si concentrano soprattutto sulle abitazioni situate in via Ferrarese dove per una soluzione usata si spendono mediamente 2100-2400 € al mq. Da segnalare che sono in corso degli interventi di nuova costruzione in via Iacopo di Paolo con destinazione residenziale (e con elementi che consentono un notevole risparmio energetico come pannelli solari e impianti fotovoltaici) e commerciale. Nell’area a ridosso dell’Ippodromo si possono trovare anche delle tipologie signorili degli anni ’70 meno compravendute e trattate a prezzi medi che partono da 2300 € al mq. La maggioranza degli immobili della zona risale comunque agli anni ’50. Il mercato delle locazioni segnala una contrazione dei canoni dal momento che si sta diffondendo il canale concordato.
Un’altra macroarea che ha segnalato una contrazione dei prezzi è quella di Saffi con -1.7% . Tra i quartieri interessati c’è Ospedale Maggiore-Porto. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che le abitazioni della zona sono state costruite negli anni ’50-’60, sono di tipologia media in cattivo stato di conservazione e con riscaldamento centralizzato. Poiché nelle aree limitrofe l’offerta immobiliare è di qualità superiore, la conseguenza è stata che i proprietari delle abitazioni del quartiere hanno dovuto ribassare i prezzi per rendere più appetibile il loro immobile. Anche gli investitori sono diminuiti perché il ribasso dei canoni di locazione ha comportato una diminuzione dei rendimenti. Nella zona Porto, che ospita anche l’Ospedale Maggiore, una delle strutture ospedaliere più importanti della città, la tipologia edilizia più presente è la palazzine di medio – grandi dimensioni. Le quotazioni medie di un buon usato sono di 2500 € al mq, per salire a 2700-2800 € al mq per le abitazioni situate nella zona che va da l’Ospedale Maggiore al Cimitero della Certosa, più defilata e dove si concentrano soluzioni degli anni ’60 che in buono stato di conservazione si trattano a prezzi che vanno da 2700 a 2800 € al mq.
Da segnalare il recupero della zona dei Prati di Caprara (ex-area militare di 25 ettari, sul retro dell’Ospedale Maggiore) che diventerà un grande parco pubblico, di superficie quasi pari ai Giardini Margherita. Tra i più importanti la riqualificazione della Stazione Centrale e dell’area Ravone, la riqualificazione di alcune caserme dismesse, il nuovo insediamento urbano Bertalia-Lazzaretto, dove è stato ultimato il nuovo polo di ingegneria e sorgeranno strutture per l’edilizia residenziale e altre strutture direzionali e commerciali, la riqualificazione dell’ex Hera a ridosso del centro della città che prevede la nascita di un edificio per funzioni pubbliche e culturali, un parco ed un parcheggio. Novità per la città potranno esserci in seguito al progetto relativo al miglioramento del sistema di trasporti di Bologna (progetto “people mover” che collegherà stazione ed a aeroporto). Inoltre 40 mila mq ad uso direzionale e altrettanti di spazio verde interesseranno la zona fuori Porta S. Donato dove sorgerà un Business Park.
Si prevedono poi lavori per la nuova bretella autostradale, il Passante Autostradale Nord, la metrotramvia per collegare il centro storico con la periferia.
Per quanto riguarda l’offerta si segnala una maggiore presenza sul mercato di trilocali (37.9%), seguiti dal bilocale (25.2%). In aumento la presenza sul mercato di bilocali e di cinque locali.
(Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa)
